En effet, le lotissement a été très longtemps la mesure adoptée par l’Etat pour satisfaire la demande sociale en logements. Ces opérations de lotissement ont été longtemps pratiquées sur l’ensemble du territoire national, mais au fil des ans, elles ne répondaient plus aux principes et aux objectifs qui les avaient instaurés.

A Ouagadougou, on est dans une situation paradoxale où il était dénombré plus de parcelles que de ménages en 2006. En effet, on dénombrait 308.393 ménages et 331.914 parcelles produites. Nous sommes tout simplement dans une configuration à la fois inflationniste en matière de production de lotissements mais en même temps en présence d’un fort mouvement spéculatif. Les maires d’arrondissements ont tout simplement mis la Capitale dans une configuration de développement non durable et de la fuite en avant.

Ces pratiques ont aboutit à une impasse. Cette fuite en avant avec comme corollaire une consommation effrénée de l’espace urbain a abouti à la fin de la disponibilité foncière. Plus de 70% du territoire communal de Ouagadougou a été loti sans satisfaire la demande en parcelles. Le reste de l’espace est occupé par l’habitat spontané qui se densifie de jour en jour et par les occupants des grands domaines bornés.

Aussi, sous prétexte de favoriser le développement de la promotion immobilière on assiste à un bradage foncier à la périphérie de la ville (dans l’espace du Grand Ouaga) qui risque d’être en contradiction avec la volonté de maîtrise spatiale énoncée dans la politique nationale de l’habitat et du développement urbain.

Malgré une production massive de parcelles, la précarité de l’habitat reste frappante et les conditions de vie sont difficiles car les « quartiers fabriqués par le lotissement » sont dépourvus de viabilisation et d’équipements sociaux de base.

L’Etat a pendant longtemps participé au « laisser faire », ce qui s’est soldé par un gaspillage foncier irréversible et nous assistons à une urbanisation profilérante et parasitaire.

Pourtant, le processus actuel d’urbanisation au Burkina illustre la nécessité d’une amélioration qualitative du tissu urbain à travers des aménagements urbains durables comportant les commodités connexes à l’habitat. Les territoires urbains devront faire l’objet d’actions idoines conséquentes à même de générer toute la qualité urbaine requise permettant aux villes de jouer véritablement leurs rôles de pôles de croissance.

Le Ministère en charge de l’urbanisme a initié d’organiser les Etats Généraux sur les Lotissements (EGL) au Burkina Faso qui se sont tenus les 24 et 25 Octobre 2014.

Des efforts humains et financiers ont été investis pour aboutir à des conclusions et recommandations. Plus de 500 personnes venues de toutes les régions du pays et représentant les diverses composantes, Plus de cent cinquante millions (150 000 000) de Fcfa de nos francs ont été dépensés pour la tenue de ces EGL. Des rapports d’experts ont été élaborés et des constats avérés ont été établis sur la situation des lotissements au Burkina Faso.

Il a été relevé dans les rapports d’experts que pour le cas de Ouagadougou, les Maires d’arrondissement ont reçu du maire central, délégation de la compétence de lotissement depuis 1995. Ils ne sont qu’ordonnateurs délégués de leurs budgets et leurs seules recettes sont les contributions des demandeurs de parcelles. C’est ainsi que commencèrent les difficultés qui finirent par emporter certains maires, limogés pour mauvaise gestion des lotissements. L’audit, dont les résultats ont été présentés à la presse en avril 2001, révèle des fraudes massives au niveau des recensements des résidents, des attributions de parcelles et de la gestion des recettes perçues par les arrondissements. De 2002 à nos jours les confrontations avec les résidents, les manifestations et protestations sont légions partout dans le pays..

Aux nombres des problématiques identifiées dans les opérations de lotissement on peut retenir l’absence de procédures d’informatisation de la gestion des parcelles et la non application des textes. Ce qui entraine une forte spéculation foncière.

Ainsi, deux (2) jours de débats intenses ont permis à tous les acteurs (administrations centrales et locales, société civile, experts, etc.) d’aboutir à des résultats consensuels pour permettre la prise en charge des problèmes de lotissement et de développement urbain au Burkina Faso. Les membres du Groupe de Réflexion des Urbanistes du Faso ont participé à ces Etats Généraux.

Les recommandations à court terme adoptées et publiées sont :
1- Arrêt des lotissements à Ouagadougou et Bobo – Dioulasso ;
2- Apurement des passifs (exemple Bogodogo, Boulmiougou, Nongr-Massom à Ouagadougou, Koudougou, Tenado, etc) ;
3- Mise à Jour et approbation des plans de lotissement des différentes localités ;
4- Conservation des archives des lotissements par les communes ;
5- Contribution conséquente de l’Etat au processus de planification, d’aménagement et d’équipement des villes pour le préfinancement des actions de planification et d’aménagement dès la loi de finances 2015 ;
6- Révision à la hausse de la taxe de jouissance ;
7- Mise en place d’un système de taxation dissuasif des parcelles non mises en valeur ;
8- Délimitation des domaines de l’Etat, des collectivités territoriales, et des particuliers (cf. loi 034-2012/AN du 02 Juillet 2012 portant RAF) ;
9- Cession des parcelles loties à travers un système de vente à prix non spéculatif ;
10- Informatisation de la gestion des parcelles, surtout au niveau communal ;
11- Application du droit de préemption sur la vente des parcelles non mise en valeur ;
12- Application des sanctions prévues par les textes à l’encontre des auteurs d’abus avérés dans la gestion foncière ;
13- Appui des communes à disposer assez rapidement d’outils de planification par l’élaboration concomitante du Schéma Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme et du Plan d’Occupation des Sols ou POS et le Plan Communal de Développement pour amoindrir les coûts et assurer la cohérence entre les différents outils ;
14- Réalisation d’une opération pilote sur la base de la Méthode Intégrée d’Aménagement Concerté (MIAC).
En outre, les Etats Généraux sur les Lotissements avaient proposé la mise en place urgente d’un comité de suivi de la mise en œuvre des recommandations.

A la cérémonie de clôture des Etats Généraux des Lotissements, le Ministre en charge de l’Habitat et de l’Urbanisme, dans son discours, a rassuré les acteurs que les recommandations connaitraient une mise en œuvre effective.

Un (1) an après la tenue des ses Etats Généraux sur les Lotissements, il est regrettable de constater qu’aucune recommandation n’a connu un début de mise en œuvre.
Nous, membres du Groupe de Réflexion des Urbanistes du Faso (GRUF),
  conscients que les litiges fonciers urbains seront des sources de conflits dans les années à avenir,
  convaincus que les problématiques évoquées lors de ses assises restent d’actualité et compromettront le devenir de nos villes,
  constatant la croissance démographique sans précédent des zones non loties ;
  considérant que cette période transitoire est une opportunité pour le Ministère en charge de l’urbanisme et de l’Habitat pour régler cette crise foncière latente,
  Souhaitons que les Autorités de la transition prennent leurs responsabilités pour assainir le secteur de l’aménagement urbain en vue d’asseoir les bases fondamentales d’un développement urbain durable pour une amélioration des conditions de vie des populations urbaines et rurales du Burkina Faso

Dans cette optique, Il est évident que toutes les recommandations ne peuvent pas être mises en œuvre dans cette période transitoire, mais nous pensons que le Ministère en charge du secteur de l’habitat et de l’urbanisme doit donner un sens à son action dans cette période.

C’est ainsi que nous, membre du Groupe de Réflexion des Urbanistes du Faso (GRUF) interpelons le Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme sur l’urgence de la mise en place du comité de suivi de la mise en œuvre des recommandations des Etats Généraux des Lotissements et sur la concrétisation de Cinq (5) recommandations que nous considérons comme des fondamentaux pour une maitrise du processus d’urbanisation dans notre pays.

Il s’agit :

1- De l’arrêt des lotissements à Ouagadougou et Bobo – Dioulasso : Elle est déjà en application depuis la révolution des 30 et 31 octobre 2014, mais il s’agira de profiter de cet arrêt pour changer d’approche avant de redémarrer pour ne pas retomber dans les mêmes travers.
2- De l’apurement des passifs : D’énormes contentieux ont été évoqués dans les rapports d’audits mais la situation la plus explosive concerne les cas où les contributions ont été mobilisées tout en sachant que la ressource foncière ne peut pas satisfaire toute la demande de parcelles.
3- De l’informatisation de la gestion des parcelles : Les multiples attributions sont la cause de la non satisfaction de la demande. Cette informatisation qui a été plusieurs fois recommandée par les spécialistes de la ville, va révéler tous les cas de multiples attributions et il faudra prendre les dispositions qui s’imposent.
4- De l’application des sanctions prévues par les textes à l’encontre des auteurs d’abus avérés dans la gestion foncière : Les rapports d’audits ont mis en lumière des cas d’abus et les responsables n’ont jamais été inquiétés par la justice.
5- De la réalisation d’une opération pilote sur la base de la Méthode Intégrée d’Aménagement Concerté (MIAC) : Cette méthode a été retenue par les participants aux Etats Généraux comme innovation pour sortir le pays de la crise des lotissements. La méthode intégrée d’aménagement concertée (MIAC) propose d’initier un nouveau processus de déroulement des opérations d’urbanisme au Burkina Faso.

Avec cette nouvelle méthode, il s’agira de s’accorder autour d’un minimum d’investissement permettant de rendre le quartier aménagé « habitable » en termes de viabilisation (eau potable, voirie et assainissement). Progressivement, la poursuite de la viabilisation ainsi que les différentes constructions de logements et d’équipements permettront d’améliorer la densité et l’urbanité des quartiers aménagés. L’opération pilote doit permettre de mesurer l’efficacité de la méthode.

Nous pensons qu’il s’agit là d’un minimum que les Autorités de la transition doivent pouvoir opérer dans le secteur de l’habitat et de l’urbanisme pour amorcer un véritable processus d’urbanisation durable qui rompe avec le « laisser faire » que nous connaissons depuis les deux (2) dernières décennies.

Nous, membres du Groupe de Réflexion des Urbanistes du Faso, conformément à notre charte adoptée le 06 Novembre 2013, restons disponibles pour enrichir et contribuer par ses réflexions et ses propositions, à la mise en œuvre effective de solutions pour assainir la gestion urbaine et foncière au Burkina Faso.

Faite à Ouagadougou, le 16 Décembre 2014

Pour le GRUF
Le Coordonnateur

Dahouda OUEDRAOGO
Urbaniste, Expert International
odahouda@yahoo.fr